物件価格が周辺と比べて安いなと感じた時②

2019年05月03日

今回は『定期借地権マンション』の資産性について触れたいと思います。

 

 

▼そもそも『定期借地権のマンション』って何か?

 

 

まず、『定期借地権』とは、バブル経済の到来による土地価格の上昇を受け、少しでも土地の利活用を増やそうという狙いを背景に平成4年に制定されました。

 

 

住宅の場合50年以上の期間を限って、つまり更新のない借地契約を地主・借地人の間で締結することによって発生する借地人の権利です。簡単に言えば、50年後には、建物を解体し、更地に戻して地主に返還しなければならない契約です。

 

 

日本では借地権者側が圧倒的に強かった時代背景があり、一度貸したら半永久的に返してもらえないという地主の立場に配慮して、平成4年に新設された法制度ともいえます。

 

 

▼買い手のメリット

 

土地代が含まれないため分譲価格が安い(通常の所有権のマンションに比べ、30%~40%程度安い)というのが一番の魅力です。都心部の利便性の高い土地のマンションで採用された販売手法の為、立地が良い事が多い。

 

 

 

▼買い手のデメリット

 

一定期間(50年以上)で「解体」される
地主に権利金を納めなければならないことが多く、地代を毎月払う必要もある。

 

 

土地分の固定資産税は払わなくていいが、「地代」、「解体準備積立金」を加えると、毎月のランニングコストの負担は意外に重い。 残存期間(利用可能期間)が短くなってくると安くしても売りにくい。

 

 

▼資産価値は?

 

購入している人も、基本的な部分、立地条件や建物自体の快適性などを第一義に選択している傾向があります。あくまで、利便性や環境、建物プランの良さなどに比重を置いて選択しているということが言えます。マンションとしての資産価値の上昇に期待する人は少ない、むしろ積極的にマンションを「住みつぶそう」という発想を持つ方が多いのです。

 

 

東京都心の「定借付」高級マンション即完売(新築)などといっても、中古流通市場では、そこまでの人気がありません。理由は、なんといっても50年という期限が近づくほど、利用できる期間に制限があり、資産価値も時間とともにどんどん減っていくからです。中古流通マーケットにおいて、価値は当然に下落していきます。

 

 

▼その他、マンション管理の問題も・・

 

いずれは解体しなければならない建物に区分所有者もなるべくお金をかけたくないというのが基本的な発想です。年代からして建物大規模修繕の話が持ち上がっているマンションが多いですが、管理会社としては、建物の修繕や設備更新はどうしてもやっといてもらいたいものの管理組合の承認が得られないことも・・・その実施を巡ってもめていることも多いそうです。

 

これでは、建物の維持管理も悪くなっていき、悪循環です。

 

 

最初の購入者は、高齢者なら「自分が50年も生きていないはずだから、死ぬまで住んでいられたらそれでいい」、と考える方が多いでしょう。しかし、比較的若い購入者はどうなるのでしょうか?将来、そこでの生活に不都合が起こって売却したいとなったら、はたしてうまく売れるのでしょうか?売却の時期が購入から10年後であれば、40年借地期間が残っているからまだいいですが、30年後はどうなるか?残存期間に定めがある以上、短くなればなるほど、次に買う人の立場で考えると資産価値は限りなくゼロに近づいていくこととなります。

 

 

言い換えると、中古市場では残念ながら賃貸マンションを借りる感覚でしか購入できないことになります。

 

 

そう考えると、購入した時から資産価値がゼロに向かって動き出す定期借地権マンションの購入にはよほどの立地メリットがない限り厳しいマーケットと言えそうです。。。

 

 

ご不明な点は、OKUTA不動産エージェントまで、お気軽にお問い合せください。  

 

 

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